Vermietung nach BGB

In unserem Haus gilt das BGB

1. Mietvertrag - die Abgrenzung

Der Mietrecht ist ein in den §§ 535 ff. BGB geregelter typischer Vertrag des Zivilrechtes. Hauptgegenstand des Vertrages ist, dass der Vermieter eine Sache (auch Wohnungen und Gebäude oder ein Sportgerät)  dem Mieter die Überlassung des Gebrauchs gegen ein Entgelt schuldet. Erfolgt die Gebrauchsüberlassung unentgeltlich, so handelt es sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Leihvertrag gem. §§ 598 ff. BGB.
Erwirbt der Mieter zu dem Recht des Gebrauchs auch noch das Recht, die Sache zu bewirtschaften und die Gewinne daraus für sich zu behalten, so handelt es sich um einen Pachtvertrag §§ 581 ff. BGB. Die drei Vertragstypen sind zwar miteinander verwandt, aber doch streng voneinander zu unterscheiden.

2. Vertragliche Vereinbarung

Eine Einigung muss immer über die wesentlichen Vertragsbestandteile erfolgen. Diese sind im Mietvertrag die Mietsache, der Preis und die Tatsache, dass eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung erfolgen soll. Ohne eine Einigung über diese Umstände ist der Mietvertrag nicht zustande gekommen.

3. Pflichten und Rechte der Vertragsparteien

Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien ergeben sich aus dem Gesetz.

a) Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat die gemietete Sache in gebrauchsfähigem Zustand dem Mieter zu überlassen und während der Mietzeit die Gebrauchsfähigkeit zu erhalten, § 536 BGB. Dabei hat er die gewöhnlichen Gebrauchsspuren, die bei einer Nutzung entstehen zu dulden. (z. B. Der Vermieter eines Autos muss sowohl die normale Abnutzung der Bremsbeläge, als auch leichte Verschmutzungen des Fahrzeugs hinnehmen, da sich diese Folgen aus dem ordnungsgemäßem Gebrauch ergeben.)

Ist die Sache nicht in diesem Zustand, so hat er dem Mieter nach den Gewährleistungsregeln der §§ 536 bis 536 d BGB die Rechte zu gewähren.

Weiterhin treffen den Vermieter die Pflichten, die für die Sicherheit des Mietobjektes und die Verhinderung von Schäden des Mieters notwendigen Handlungen vorzunehmen.

Sind diese Pflichten verletzt, so entstehen Schadensersatzansprüche des Mieters aus Schlechtleistung. Von diesen Schadensersatzansprüchen können sogar die Personen erfaßt sein, die nicht direkt Parteien des Mietvertrages sind, sondern als Dritte in die Schutzwirkung des Vertrages einbezogen sind. (z.B. Familienangehörige)

b) Pflichten des Mieters

Der Mieter hat zunächst den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Sache wirklich genutzt hat oder nicht.

Weiterhin hat er die Mietsache nur vertragsgemäß zu benutzen. Das heißt, dass die Sache nur so genutzt werden darf, wie dies üblich ist.

Eine nicht vertragsgemäße Nutzung berechtigt den Vermieter zu einer Klage auf Unterlassung dieser Nutzungsart. Dieser Unterlassungsanspruch setzt jedoch eine Abmahnung voraus § 541 BGB. in besonders schweren Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Bemerkt der Mieter einen Mangel an der Mietsache, so hat er dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Tut er dies nicht, so kann er vom Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, sofern aus dem Mangel weitere Schäden entstehen. § 536 c BGB. Auch hat der Mieter die Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden.

 

Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben.

c) Vermieterpfandrecht

Der Vermieter eines Grundstückes (auch Wohnungen, Hotelzimmer u.ä.) kann, wenn noch offene Forderungen bestehen, an den Sachen des Mieters, die dieser in diese Wohnung gebracht hat ein Pfandrecht geltend machen.
Diese sogenannte Vermieterpfandrecht, § 562 ff. BGB, erstreckt sich jedoch nur auf solche Sachen die auch durch einen Gerichtsvollzieher gepfändet werden könnten. Ausgeschlossen sind also höchstpersönliche Güter, die dieser zum Leben braucht (unpfändbare Gegenstände: das Bett, ein Schrank, ein Fernseher/Radio, persönliche bescheidene Kleidung u.s.w.)

4. Vertragsbeendigung

Ein Mietvertrag kann auf mehrere Weisen beendet werden. Die häufigsten Möglichkeiten der Beendigung des Mietvertrages sind

Eine Nutzung der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt bewirkt, dass der Mieter für die Zeit, in welcher die Mietsache nicht mehr dem Vermieter zur Verfügung steht, Schadensersatz zu leisten.

a) Zeitablauf

Ein Mietverhältnis endet immer dann, wenn die Zeit abgelaufen ist, die als Mietzeit bestimmt wurde.

b) Aufhebungsvertrag

Im deutschen Zivilrecht herrscht Vertragsfreiheit. Deshalb können innerhalb des rechtlich erlaubten Rahmens auch (fast) alle Umstände durch einen Vertrag geregelt werden.
So kann also auch die Aufhebung eines Vertrages durch einen Vertrag vereinbart werden.

c) Kündigung

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich gekündigt werden. Ist der Mietvertrag jedoch befristet, so kann vor Ablauf dieser Frist nur eine Vertragsaufhebung durch außerordentliche Kündigung, durch Aufhebungsvertrag oder durch  vertraglich vereinbarte Kündigungsgründe erfolgen.

Grundsätzlich wird bei der Kündigung eines Mietvertrages zwischen ordentlicher (fristgemäßer) und außerordentlicher (fristloser) Kündigung.

Die ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung bedarf keines besonderen Grundes. Lediglich die Kündigungsfristen sind einzuhalten. Diese sind unter § 580 BGB aufgelistet.

 

Einschränkungen der ordentlichen Kündbarkeit bestehen nur bei Wohnräumen. Dabei sind vermietete Zimmer von Beherbergungsbetrieben kein Wohnraum in diesem Sinne.

Die außerordentliche Kündigung
Bei groben Pflichtverletzungen besteht aber auch immer das Recht der Mietparteien den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.
 

Kündigungsrechte des Mieters:
  • bei Nichtgewährung des Gebrauchs § 544 II Nr. 1 BGB
  • bei Gefährdung der Gesundheit des Mieters durch die Mietsache,
  • bei unzumutbaren Mietverhältnissen
Kündigungsrechte des Vermieters
  • bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter
  • bei Zahlungsverzug bei mehr als 2 Terminen bzw. in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten § 544 II BGB

5. Gewährleistung

Bei Mängeln der Mietsache können gegen den Vermieter stets auch Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden.

a) Verschuldensunabhängige Gewährleistung

Ohne jedes Verschulden des Vermieters entsteht gemäß § 536 ff. BGB das Recht des Mieters auf Mietminderung, wenn ein Mangel der Sache auftritt. Diese Mangel muss aber so beschaffen sein, dass die Tauglichkeit der Mietsache gemindert wird.
Die Höhe der Mietminderung berechnet sich danach, um welchen Prozentsatz die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt wurde. Diese Faktoren können nur geschätzt werden. Einheitliche Regeln dafür gibt es nicht.

b) Verschuldensabhängige gesetzliche Haftung

Neben dem Mietminderungsanspruch besteht auch noch ein Anspruch auf Schadensersatz bei einem Mangel, aber nur dann, wenn

  • der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war, oder
  • der Vermieter die Entstehung des Mangels zu vertreten (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) hat, oder
  • der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

Dieser Schadensersatzanspruch umfasst zum Beispiel den Schaden an den Sachen oder der Gesundheit des Mieters.

Verletzt eine der Vertragsparteien seine Nebenpflichten (z.B. Streupflicht, Sicherungspflichten bei Gefahrenstellen, Aufklärungspflichten u.s.w.), ist auf die Regeln der Nebenpflichtverletzung zurück zu greifen.